Kataster- und Baukonformität: vorher prüfen.

Die häufigste Ursache verzögerter Beurkundungen ist nicht der Preis: es sind die Unterlagen. Hier, was vorab zu prüfen ist.

Katasterkonformität: sagt der Plan die Wahrheit?

Katasterkonformität bedeutet, dass der beim Kataster hinterlegte Plan dem realen Zustand der Immobilie entspricht: Räume, Öffnungen, Nutzungen. Bei der Beurkundung muss der Verkäufer dies erklären: haben Sie über die Jahre eine Wand versetzt, eine Veranda geschlossen oder die Küche verlegt, ohne den Plan zu aktualisieren, muss es vorher berichtigt werden. Oft eine machbare technische Aktualisierung, die aber Zeit braucht.

Baukonformität: der rechtmäßige Zustand

Hier geht es um die Bautitel: die Immobilie muss dem entsprechen, was über die Zeit genehmigt wurde (Genehmigungen, etwaige Legalisierungen). Das ist der „rechtmäßige Zustand“. Bauliche Abweichungen sind schwerwiegender als katasterliche: manche lassen sich legalisieren, andere nicht, und sie können die Verkäuflichkeit betreffen. Die Prüfung ist Sache eines qualifizierten Technikers, mit Zugang zu den Unterlagen im Rathaus.

Warum es den Verkauf blockieren kann

Drei konkrete Gründe. Erstens: ohne korrekte Erklärungen kann der Notar nicht beurkunden. Zweitens: kauft der Käufer mit Finanzierung, vergleicht der Gutachter der Bank realen Zustand und Plan — eine dort entdeckte Abweichung kann die Finanzierung kippen. Drittens: das Problem spät zu entdecken gibt dem Käufer ein Argument zum Nachverhandeln.

Was vor der Vermarktung zu tun ist

Die Immobilie vor der Vermarktung von einem Techniker prüfen lassen: Katasterplan, Bautitel, Bewohnbarkeit, Energieausweis. Kommt etwas heraus, wird es rechtzeitig berichtigt statt unter dem Druck eines unterzeichneten Vorvertrags. Teil der Vorbereitung der Verkaufsunterlagen, und wir koordinieren die Prüfung mit Technikern ab dem Auftrag.

Häufige Fragen

Was ist Katasterkonformität?
Sie bedeutet, dass der beim Kataster hinterlegte Plan dem realen Zustand der Immobilie entspricht. Bei der Beurkundung muss der Verkäufer dies erklären, daher muss jede Änderung vorher berichtigt werden.

Was ist der rechtmäßige Zustand (Baukonformität)?
Die Immobilie muss den über die Zeit genehmigten Bautiteln entsprechen. Bauliche Abweichungen sind schwerwiegender und werden von einem qualifizierten Techniker geprüft.

Warum kann die Konformität den Verkauf blockieren?
Ohne korrekte Erklärungen beurkundet der Notar nicht; der Gutachter der Bank kann die Finanzierung kippen; eine späte Entdeckung lässt den Käufer nachverhandeln.

Dieser Artikel ist informativ und beschreibt den allgemeinen Ablauf. Für Ihren konkreten Fall sind der Notar (notaio), der Steuerberater und qualifizierte Fachleute maßgeblich; für rechtliche Fragen ein Anwalt.

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